Source guide juridique et fiscal des meublés de tourisme Francis VARENNES – Juriste-Fiscaliste


A. Principes et champ d’application Le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation administrative préalable dans les communes de plus de 200 000 habitants. Il en est de même dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Ce dispositif peut être rendu applicable à d’autres communes par décision de l’autorité administrative prise sur proposition du maire. Ce dispositif est régi par les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH). Modifiée à plusieurs reprises au cours de ces dernières années, cette législation a pour objet de limiter, voire d’interdire, la transformation du parc de logements d’habitation en immeubles à usage professionnel. Cette législation concerne plus précisément le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation en un usage professionnel. Par logement d’habitation, il convient de comprendre toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation (locations meublées constituant l’habitation principale du locataire). La mise en œuvre de ce dispositif suppose l’adoption préalable d’une délibération du conseil municipal de la commune concernée, depuis l’attribution de cette compétence aux autorités communales à compter du 1er avril 2009. Il est à noter que l’arrêté du préfet, dans sa rédaction en vigueur avant le 1er avril 2009, demeure applicable jusqu’à l’entrée en vigueur de la délibération du conseil municipal (art. 13 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie).
B. Cas particulier des logements meublés La transformation d’un logement nu en meublé n’est plus soumise à autorisation comme dans l’ancien dispositif dès lors que les meublés constituent des locaux destinés à l’habitation et qu’ils rentrent dans le champ d’application de l’article L. 632-1 du CCH, c’est à dire qu’ils constituent la résidence principale du preneur et qu’ils font l’objet d’un bail écrit obligatoire d’un an renouvelable, pouvant être ramené à neuf mois pour les étudiants. Cette dispense d’autorisation de changement d’usage ne vise que les meublés constituant l’habitation principale du locataire et non les meublés de tourisme. Ainsi, le changement à un tout autre usage, sans autorisation préalable, de logements meublés à titre de résidence principale, en hôtel de tourisme, en location meublée saisonnière ou en location meublée à usage de résidence secondaire, est soumis à la procédure de changement d’usage. Les changements opérés sans respecter la présente procédure sont irréguliers.
C. Procédure d’autorisation administrative Cette procédure de changement d’usage est soumise à une autorisation préalable délivrée par le maire (à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire de l’arrondissement). Le maire prend sa décision au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Le maire peut assortir son autorisation de changement d’usage d’une obligation de « compensation » sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage.
D. Sanctions applicables Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées par ces dispositions peut être condamnée à une amende de 25 000 €. Cette amende est prononcée à la requête du ministère public par le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en référé. Le produit est intégralement versé à l’Agence nationale de l’habitat. Selon cette procédure, le président du tribunal ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés. Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires (art. L. 651-2 du code de l’habitation et de la construction). A ce jour, la ville de Paris a initié plusieurs procédures à l’encontre de propriétaires qui ont procédé à la location de meubles de tourisme sans avoir respecter la procédure prévue par le code de la construction et de l’habitation. La Cour d’appel de Paris a ainsi rendu plusieurs arrêts condamnant différents propriétaires (CA Paris, 1/02/2011, 10/13565 ; CA Paris, 24/05/2011, n° 338) (art. L. 637-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation) (circulaire UHC/DH2 n° 2006-19 du 22 mars 2006 sur l’application des mesures relatives au changement d’usage des locaux d’habitation)
E. Modifications de la loi ALUR du 24 mars 2014 L’article 16 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite Loi ALUR) modifie le régime juridique de la législation du changement d’usage en cas de locations meublées pour un usage touristique : – en premier lieu, afin de lever toute ambiguïté sur l’application de la législation sur le changement d’usage en cas de locations meublées, la loi précise ainsi que : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article » ; – en deuxième lieu, une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ; – en troisième lieu, lorsque le local à usage d’habitation, loué en tant que logement meublé, constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Autrement dit, la notion de résidence principale correspondant à une occupation d’au moins 8 mois, la location saisonnière ne doit pas dépasser les 4 mois cumulés de location par an pour ne pas être soumise au régime juridique de la législation du changement d’usage. (nouvel art. art. L631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation)